I Norge går prosessen ofte raskt fra bud til kjøpekontrakt og overtakelse.

I Italia er prosessen gjerne delt inn i flere juridiske trinn, og både proposta, compromesso, caparra og rogito har betydning for kjøperens rettigheter og forpliktelser.

I det følgende gjennomgås de forskjellige trinn. Dersom det ikke foreligger noen uregelmessigheter (pkt. 2), går man som oftest direkte til pkt. nr. 4 og starter kjøpsprosessen der.  

1. Før du legger inn bud

Har du funnet eiendommen du ønsker å kjøpe, er det fristende å handle raskt.

I Norge er budet en del av en regulert budprosess, og når et bud er akseptert innen fristen, er det inngått en bindende avtale.

I Italia starter det med en proposta d’acquisto – et skriftlig (bud) kjøpstilbud hvor pris, eiendom, frister og andre vilkår angis.

Når du har signert en proposta d’acquisto er den bindende for deg som kjøper, og når selger skriftlig aksepterer tilbudet, utgjør det en foreløpig kjøpekontrakt.

Derfor bør du vite hva du skriver under på før du signerer.

2. Undersøk eiendommen

En bolig kan se perfekt ut på visning, men ved kjøp i Italia er det viktig at også dokumentasjonen er i orden.

Dette gjelder spesielt eldre boliger, landsteder og eiendommer som har blitt bygget om eller utvidet gjennom årene.

Det bør blant annet undersøkes om boligens faktiske utforming stemmer med registrerte opplysninger og godkjente tegninger, og om eventuelle senere arbeider og endringer er utført og dokumentert på riktig måte. En terrasse, bod, veranda, et ekstra rom eller et basseng kan virke som en naturlig del av eiendommen – men det betyr ikke nødvendigvis at alt er korrekt registrert og godkjent.

Megler vil som oftest ha en oversikt over dette, men det kan være nødvendig å involvere en lokal geometra, arkitekt eller ingeniør som kan kontrollere eiendommens tekniske og bygningsmessige dokumentasjon. Notaren (se pkt. 5) har det endelige ansvaret. Notaren vil ikke gjennomføre kjøpet/salget uten at dokumentasjonen er i orden.

 3. Proposta – det første viktige steget

Når du ønsker å kjøpe eiendommen, fremlegger du et skriftlig bud, en proposta d’acquisto (pkt. 1).

Her angis blant annet hvilken eiendom du ønsker å kjøpe, hvilken pris du tilbyr og hvilke betingelser som skal gjelde (overtakelsesdato, inklusiv/eksklusiv møbler og inventar osv). Det følger et pengebeløp (et depositum) med tilbudet, oftest mellom 10,000€ og 25,000€

VIKTIGT! En signert proposta d’acquisto kan være juridisk forpliktende for kjøperen. Når selger aksepterer den, går den over til å fungere som en foreløpig kjøpsavtale mellom partene. Det er derfor viktig at nødvendige forbehold og betingelser kommer med før du signerer – ikke etterpå.

Når begge parter har signert, kan eier ikke akseptere andre bud.

4. Compromesso – den foreløpige kjøpekontrakten

Neste trinn er ofte contratto preliminare, vanligvis omtalt som compromesso.

Dette er en reell kontrakt hvor kjøper og selger forplikter seg til å gjennomføre handelen på de avtalte betingelsene.

Kontrakten fastsetter normalt blant annet eiendommen som skal kjøpes, kjøpesummen, betalingsbetingelser, frister og tidspunktet for den endelige overdragelsen.

På dette stadiet betales det ofte et større depositum – caparra confirmatoria. Oftest mellom 25%-30% av boligens pris.

Det er viktig å være klar over at dette ikke bare er en vanlig reservasjon av boligen. Caparra har en juridisk funksjon og kan få økonomiske konsekvenser dersom en av partene ikke oppfyller avtalen:

Bryter kjøper avtalen, kan selger beholde caparra confirmatoria.

(Selger kan imidlertid også kreve at avtalen gjennomføres eller kreve ytterligere erstatning. Dette følger av art. 1385 i italiensk Codice Civile).

Bryter selger avtalen, kan kjøper som hovedregel kreve det dobbelte av innbetalt caparra tilbake.

Eksempel: Har kjøper betalt €20 000 i caparra confirmatoria, og selger deretter uten gyldig grunn nekter å gjennomføre salget, kan kjøper kreve €40 000 tilbake.

5. Notaren – en sentral del av boligkjøpet

En av de tydeligste forskjellene mellom Norge og Italia er rollen til notaio – notaren.

Ved en italiensk eiendomsoverdragelse har notaren en lovbestemt og sentral rolle. Notaren er en uavhengig offentlig juridisk fagperson og skal ikke representere bare kjøper eller bare selger.

Notaren foretar juridiske kontroller knyttet til handelen og utarbeider den endelige kjøpekontrakten.

6. Rogito – dagen huset blir ditt

Den endelige kjøpekontrakten kalles rogito notarile.

Dette er selve overdragelsen hos notaren.

Dokumentene gjennomgås, kjøpekontrakten signeres og de økonomiske forholdene rundt handelen sluttføres. Notaren sørger deretter for de nødvendige formalitetene knyttet til registreringen av eiendomsoverdragelsen.

Når alle dokumenter er gjennomgått og Notaren har registrert de økonomiske forholdene og sjekket at pengene er kommet inn på klientkontoen, overdrager Notaren nøklene til kjøper.